2018 ‘in ilk çeyreğini tamamladığımız bu dönemde, kur artışları, özelikle dolar kuru artışı inşaat sektörü ile birlikte gayrimenkul yatırımlarını nasıl etkilediğini incelemek istedik. Ülkemizde yaşanmakta olan hızlı Dolar kuru yükselişi belli başlı ekonomik gelişmelerden etkilenen bir seyir izlemekte. Öncelikli olarak, jeopolitik gelişmeler ile gelen denge kayıplarını, iç politik gelişmeler ile birleşerek etkisini artıran çevre ülke siyasi kararsızlık ve istikrarsızlıkları izlemekte. Son yıllarda global seviyede gerçekleşmekte olan batıdan doğuya yönlü varlık transferi ve batı ülkelerinin bu realiteye karşı almakta olduğu ekonomik kararlara bakıldığında; özellikle yeni başkanlık dönemi ile birlikte ABD ekonomisinin pozitif ivmelenmesi ve global piyasalardan kendi parasını ülkesine geri döndürme etkisini görmekteyiz.

Söz konusu bu etki, Türkiye gibi gelişmekte olan ülkeleri etkilerken, TL ‘nin değer kaybını hızlandırdı. Para birimimizdeki kayıp, merkez bankası para politikaları yanı sıra oluşmakta olan seçim iklimi ile birleşerek diğer gelişmekte olan ülkelere göre daha beklenmedik bir seyir izledi. Öyle ki, son aylarda TL’nin Dolar karşısındaki kaybı yüzde yirmi seviyesini geçmiş bulunuyor. Bu negatif süreçte -doğal olarak; en belirgin şekilde ülke ekonomimizin adeta lokomotifi olan inşaat sektörünü ve de gayrimenkul yatırımlarını etkiliyor. Kur artışı bu sektörler açısından birçok risk ve olumsuz etki taşımakta.

Sermaye gereksinimini finansman kullanarak ilerlemekte olan yapı firmalarından, döviz ile borçlanmış olanları bekleyen kısa vadeli risk, geri ödemeler konusunda sıkıntıya düşmesi ve dahası kur farkları ve TL‘nin değersizleşmesi ile oluşan karlılık kayıplarıdır. Uzun vadede ise daha tehlikeli durumların ve ekonomik sıkıntıların yaşanabileceği piyasalarca öngörülmektedir.

Neredeyse beşte dördü dövize endeksli yapı maliyetlerinin, kur artışından etkilenmemesi olanaksızdır. Çimento dan demire yüzde yirmi beşler seviyesine yakın gerçekleşmiş olan artışları, yeni bir yüzde yirmilik maliyet artış riski beklemektedir. Yapı malzemeleri tedarik piyasasının oyuncuları kendilerini bu söz konusu yeni risklere göre pozisyonlandırmakta ve bu da vadeli satışlarla gelen yüksek fiyatlandırmaya neden olarak maliyetleri yukarı çekmektedir.

Global ticaret savaşının tam ortasında, ABD’nin korumacı para politikası ile Euro’yu güvenli liman olarak benimseyen yatırımcı sayısı artmaktadır. Euro/Dolar paritesi üzerinde ciddi etkisi olan bu politika sonucunda, gayrimenkul yatırımcısı mevduatını eğer güvenli liman Euro’da tutmuyor ise, dolarda ve faizde değerlendiriyor. Bunun gayrimenkul yatırımlarına etkisi ise son derece belirgindir. Talep sınırlı kalmakta ve gayrimenkul satış hacmi bir önceki yıla oranla azalan rakamlar vermektedir. Satış hızı ve karlılığı düşen yapı firmaları, kur ile gelen kısa vadeli maliyet artışlarını, satışların devam edebilmesi adına gayrimenkul satış bedellerine yansıtamıyor. Dünya genelinde enerji piyasası ürünlerindeki fiyat düşüşleri de bu artışa negatif etki bırakmaktadır. Yapı firmaları kur artışlarını, karlılık ödünleri ile Dolar maliyetleri üzerinden indirim yaparak atlatmaya çalışmaktadır.

Konut fiyatları uzun vadede, anlık kur risklerini taşıyamayacak ve maliyetler oranında artışlar gerçekleşecektir. İç politik dengeler ve seçim belirsizlikleri, bazı gayrimenkul yatırımcısının harekete geçerek alım yapmasına neden olmaktadır. Bir diğer güvenli liman denklemi içinde, söz konusu bu gayrimenkul yatırımcısı, yatırım kararını seçim sonrası döneme bırakmayarak, risklerini azaltma yolunu tercih etmektedir.

2018 ile birlikte merkez bankası faiz politikası, ipotekli kredi faizlerinde denge kurulmasına neden oldu. Kredilerin sürekliliğini sağlayan bu karar ile son aylarda ipotekli konut satışları bir önceki yıl aynı döneme göre yüzde elliye varan bir artış izlemiştir.

TL’nin değer kaybı, üç yıl önce -2015’te olduğu gibi, yabancı yatırımcı ile döviz pozisyonlu bekleyen yatırımcının harekete geçmesi ile sonuçlanabilirdi ancak yine jeopolitik nedenler ve çevre ülkelerde seyretmekte olan istikrarsız ekonomik ortam, yabancılara gayrimenkul satışlarının azalması yönünde bir seyir izlemektedir.

İzmir’de en çok gayrimenkul satılan ilk beş ilçe ?

Türkiye’nin Barcelona’sı.

Ege’nin incisi.

Güzel İzmir’in her geçen gün diğer illerden, özelliklede İstanbul’dan nitelikli çalışan göçü alıyor olması asla bir sürpriz değildir. İl merkezindeki yaşamın cazibesi bir yana; çevre ilçelerindeki iyi yönde değişim ve gelişim göz ardı edilemez. Fransız Rivierasını andıran turkuaz Çeşme; neredeyse Napa vadisine özendiren ama onun solunan havası daha mükemmel olanı Urla ve de antik mirası ile dengede sakinliğiyle eşsiz Foça. Bu ilçeler ve daha buraya sığdıramadığımız birçok eşsiz yakın ilçeler İzmir’i her geçen gün biraz daha özel yapmaktadır.

İzmir ve çevresinde artan konut satışları üstteki gerçeklerin bir yansımasıdır. Özellikle lüks konut pazarında belirgin bir artış olduğu yadsınamaz. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) 2018 Ocak ayı verileri temel alındığında ülkemizde ocak ayında 97.000 adet bağımsız bölüm satışı gerçekleşirken; İzmir ili, toplam 5.840 konut satışıyla en çok konut satışı yapılan iller arasında yer almıştır.

Sırasıyla, Buca; Karşıyaka; Torbalı; Çiğli ve Bornova, İzmir’in en çok konut satışı gerçekleşen ilçeleridir. İzmir’de gayrimenkul konut fiyatları, Zingat verilerine göre aşağıdaki gibidir.

Buca

Konut satışında il lideri olan Buca, 2018 ile birlikte artan konut fiyatları ile öne çıkıyor. Ocak ayında bölgede 700 den fazla konut satıldı ve ortalama metrekare fiyatı 2.450 TL’dir. 17 yıl gayrimenkul yatırım geri dönüş süresine sahip Buca ilçesinde 100 metrekarelik bir konutun ortalama fiyat aralığı 180.000 TL ile 300.000 TL arasındadır.

Karşıyaka

635 adet konut satışı ile Karşıyaka ikinci sıradadır. Gayrimenkulde İzmir’in en pahalı ilçelerinden olan bu ilçede ortalama fiyat 3.100 TL’dir. 19 yıl geri dönüş süresi ve 100 m2 de 230.000 TL – 390.000 TL ortalama fiyat aralığı oluşmuştur.

Torbalı

İzmir’in gayrimenkulde en hızlı gelişen ilçelerindendir. 460 adet satış gerçekleşmiştir. Torbalı ortalama metrekare fiyatı 1.600 TL’dir. Geri dönüş süresi 22 yıl ve 100 m2 de ortalama fiyat aralığı 120.000 TL – 200.000 TL arasındadır.

Bornova

İlçe, sıra dışı tasarımlı modern mimari projelere imza atan tanınmış yapı firmalarının üretim yaptığı bir merkez olma yolunda ilerliyor. 438 adet konut satışı gerçekleşen Bornova’da ortalama metrekare fiyatı 3.200 TL; yatırımın geri dönüş süresi 20 yıl ve 100 m2 de ortalama fiyat aralığı 240.000 TL ile 400.000 TL arasındadır.

Çiğli

Mavişehir’in modern yaşamı; Sasalı Kent ormanı ve de yeni körfez geçişi ile çevreli Çiğli’de 411 konut satışı gerçekleşmiştir. Ortalama metrekare fiyatı 2.150 TL, yatırımın geri dönüş süresi 18 yıl ve 100 m2 de ortalama fiyat aralığı 160.000 TL ile 270.000 TL arasındadır.

2018‘in Mayıs ayının son haftasına girerken, kurların yükselmesi ile Türk lirası sert değer kaybı yaşıyor. İç piyasalardan bağımsız, dışarıda Dolar endeksinin yükselişi ile Dolar’ın Euro/Dolar paritesini kendi lehine değiştirmesi söz konusu. Dolar’ın bu hareketi ne anlama geliyor? Dolar, küresel piyasalarda, diğer uluslararası para birimlerinde karşı değerlenmekte ve sonuç olarak bu etki ile TL’de Dolar’a karşı değer kaybediyor. Yanı sıra, ülkemizin yapmakla yükümlü olduğu milyar Dolar seviyelerinde bir dış borç geri ödemesi bulunmaktadır. TCMB verilerine göre, kısa ve uzun vadeli dış borçlardan, önümüzdeki bir yıl içinde ödeme tarihi gelecek olan 150 – 200 milyar Dolar arası bir borç miktarı var. Artan cari açık miktarının eklenmesi ile ülkemizin dış kaynak ihtiyacı –döviz açık pozisyonu; yaklaşık 250 milyar dolar seviyelerine yükseliyor.

Dış kaynak ihtiyacı artıyor. Artışın tek nedeni yukarıdaki Dolar kur hareketi değildir. Finans sistemi dışında kalan özel sektöründe yani Reel piyasaların döviz gereksinimleri; ek talep artışları ile kurların daha da yükselmesine neden olmakta. Ek döviz talebi sadece Reel piyasalardan da kaynaklı değil. Yine benzer nedenlerle, kurlardaki yükselişi izleyen hane halkları, döviz talep ederek, kurların daha da yükselmesine etki eden faktörlerden olmaktalar. TCMB’nin faiz artırımı yolu ile müdahale etmediği günümüz piyasasında, hane halkları da ellerindeki dövizi satma yoluna gitme gereği görmüyor. Kur artışını dizginleyen bu hamleden mahrum kalmış piyasalarda, bitmeyen döviz –özellikle de Dolar; talebi ile eskiden olduğu gibi kendiliğinden bir denge mekanizmasının çalışmasına şahit olamıyor.

Hazine bakanlığının, finansman programının geçen yıl gerçekleşmeleri ve 2018 yılı öngörülerini açıklanmıştı. Açıklanan programa göre Hazine’nin, 2018 yılında 134,3 milyar TL iç borç, 6,5 milyar dolar dış borç alacağı öngörülmüştü. Uluslararası sermaye piyasalarından ihale - tahvil yöntemiyle karşılanması öngörülen bu dış borç finansmanı ’da bize, Dolar kurunun yükselişinin neden önlenemediğini ve bu durumun ise neden bir sürpriz olmadığını açıkça göstermektedir. 2018 yılındaki finansman ihtiyacının 5,6 milyar TL'lik kısmı, nakit bazlı faiz dışı denge, özelleştirme gelirleri, 2/B satış gelirleri, Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonundan aktarılacak kaynaklar ile devirli ve garantili borç geri dönüşleri ve kasa/banka kullanımı sonucu elde edilecek borçlanma dışı kaynaklarla karşılanması bekleniyordu. 2018 Mayıs ayı itibari ile söz konusu bu karşılama sisteminde, oluşan ek döviz talebi ile kurların aşırı yükselmesi sonucu TL’nin değer kaybı yüzünden bir ödemeler dengesi sorununun oluştuğunu ve piyasaları olumsuz etkilediğini söylemeliyiz.

Üstte açıklamaya çalıştığımız tüm bu nedenlerden dolayı Türk lirası hızla dış değer kaybına uğramakta. 2018 ilk günlerinden Mayıs ayı sonlarına yaklaştığımız bu yaklaşık 5 aylık süreçte söz konusu değer kaybı yüzde 20 seviyelerinin üzerine çıkmış bulunuyor. Son yıllarda eşi benzeri görülmemiş bir değer kaybı artışından bahsediyoruz. TCMB, tam da bu günlerde, Türk bankacılık sistemini bir sınır denge içinde fonlamak ile yabancı fonlara döviz kaptırmak kararı arasında kalmış bulunuyor. TCMB‘nın bu zor durumu, döviz karşısında gerekli hamleyi yapamamasına neden oluyor ve tekrar iç piyasalara geri döner isek, bankacılık sisteminde faiz artışlarının kaçınılmaz olduğunu gözlemleriz.

Yatırımcılar, özellikle gayrimenkul sektöründe yatırım yapan yatırımcılardan, geçmiş dönemler döviz pozisyonlu olanlar için, tam olarak bir “yatırım yap – satın al” piyasasında olduğumuzu belirtmek gerekir. Aynı şekilde, geçmiş dönemde yatırım yapmış olan, özellikle arsa yatırımcısı içinde yine tam bir “elden çıkar – sat” piyasasında bulunmaktayız.

YABANCI YATIRIMCI VE GAYRİMENKUL

Ülkemiz, kısa vadeli hedefler koyan yabancı yatırımcıyı kendisine çekmekte zorlanırken, uzun vadeli stratejiler ile hareket eden tüzel ya da gerçek yabancı yatırımcıların ilgisini çekmeye devam ediyor. Son dört beş yıldır yaşanan gelişmeler, ekonomik olarak strateji geliştirmeyi ve öngörü oluşturmayı zor hale getirdi. Finansal yabancı yatırımcı azaldı, dünyada alanında önde olan, enerji başta olmak üzere sektör yatırımcısı ülkemize yöneldi. Gerçek yabancı kişilerde ise, kendi para biriminin değer kazanmasının etkisi ile gayrimenkul yatırımlarına ilgi var.

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de gayrimenkul yatırımlarında ana hatları ile nasıl bir yol izlemeleri gerektiğini mercek altına aldık. Bu yazımız, bir yabancı yatırımcının, ülkemizde bir taşınmaz satın alma işlemi ile ilgili alması gereken profesyonel danışmanlık hizmetinden çok; satın alma sürecine dair resmi işlemlere bir özet bakıştır.

YABANCI YATIRIMCIYA NOTLAR

A. Yasal Zemin:

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun Mayıs ayında yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile değişik 35. Maddesi uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı aranması uygulaması terk edilmiştir. Ülkemizde taşınmaz ve sınırlı ayni hak ediminizin mümkün olup olmadığı konusunda ülkenizdeki Türkiye Büyükelçiliği veya Başkonsolosluklarından veya ülkenizin Türkiye’deki temsilciliklerinden bilgi almanız mümkündür. Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz satın alırken zarara uğramamaları maksadıyla aşağıdaki hususlara özen göstermeleri uygun olacaktır:

B. Sözleşmelerin resmi şekilde düzenlenmesi:

Türkiye’de geçerli mevzuata göre, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan resmi sözleşmelerin mutlaka taşınmazın bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüklerinde yapılması gerekmektedir. Ayrıca, resmi satış öncesinde noter huzurunda “satış vaadi sözleşmesi” imzalanması da mümkündür.

Satış sözleşmesi resmi şekilde yapılan taşınmazın mülkiyetinin kazanılması Tapu Müdürlüklerinde yapılacak tescil ile mümkün olmaktadır.

C. Yabancıların taşınmaz edinimindeki kanuni sınırlamalar:

1. Yabancılar kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla, Türkiye’de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, taşınmaz satın alabilirler. Ancak farklı şehirlerde de olsa, yabancı bir kişinin Türkiye’de satın alabileceği taşınmazların toplam yüzölçümü 30 hektarı geçemez.

2. Yabancıların taşınmaz alımı öncesinde, bölgedeki askeri makamlardan izin alınması da gerekmektedir. Bahse konu taşınmazın güvenlik bölgesi içinde bulunması halinde, yabancılara satış işlemi yapılması mümkün olamayacağından, bu konunun ödeme yapılmadan önce açıklığa kavuşturulması önemlidir.

D. Pratik bilgiler:

1. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinimleri için ilgili tapu sicil müdürlüklerine başvurularında:

• Kimlik belgelerini veya pasaportlarını,

• Taşınmaz edinimleri ikamet iznine tabi yabancıların ilgili emniyet müdürlüklerinden verilen ikamet tezkerelerini,

• Yurt dışından verilen vekaletnameler esas alınarak vekaleten işlem yaptırmaları halinde, tercümeleriyle beraber vekaletnamelerin aslını veya onaylanmış bir örneğini beraberlerinde bulundurmaları gerekmektedir.

2. Satış sözleşmeleri yapılmadan önce, taşınmazın sınırlı ayni haklarla kayıtlı olup olmadığı, ipotekli veya satışına engel herhangi bir durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar ilgili Tapu Dairesinden kontrol edilmelidir.

3. Ülkemizde mülk almak isteyen yabancıların,

• İlgilisi olduğunu kanıtlaması kaydıyla Tapu Sicil Müdürlüklerinde bahse konu taşınmaz hakkında bilgi edinmeden hukuki bağlayıcılığı olan sözleşmeleri imzalamamaları ve ödeme yapmamaları,

• Satıcı şahıs veya firmalar hakkında araştırma yapmadan işlemlerini başlatmamaları, ciddi ve güvenilir olduklarını ispat edemeyen şahıs veya firmalar ile çalışmamaları uygun olacaktır.

Alım-Satım konusunda herhangi bir anlaşmazlık çıkması halinde, keyfiyetin yargıya taşınması ve yasal hakların Türk mahkemelerine başvurularak aranması gerekmektedir. Adres Global olarak, yabancı yatırımcıya, satın alma işlemlerinde mutlaka profesyonel danışmanlık hizmeti almalarını tavsiye ediyoruz. Özellikle gayrimenkul hukuku konusunda uzmanlığı olan bir danışmanlık firması ile çalışmanın, yasal hak aramaya gerek bıraktırmayacak zemini hazırlayacağını ve ileride yaşanması olası sorunları en baştan önleyebileceğini hatırlatmak isteriz.

YABANCI YATIRIMCI İSTATİSTİĞİNDEN BİR KESİT: KONUT YATIRIMI

Yabancı yatırımcının gayrimenkul istatistiklerinde, konut satış verilerine göz attık. TÜİK verilerine göre, yabancıya konut satışı son iki yılda nasıl bir seyir izlemiştir? 2017 yılında ülke genelinde yabancıya toplam 22.234 konut satılırken, 2017 ilk 4 ay sonunda 5.894 konut satışı gerçekleşmiş. 2018 aynı dönemde –ilk 4 ay sonunda; gerçekleşen satış adedi 7.341‘dir. % 24,5 oranında bir artış olmuştur. Yabancıya konut satışında, bu istatistiğe katkı veren illerin başında İstanbul ve Antalya gelmektedir.

Adres Global